[기고] 설 이후 부동산 시장
[기고] 설 이후 부동산 시장
  • 신아일보
  • 승인 2022.02.02 16:02
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김인만 부동산경제연구소장
 

나이를 먹을수록 시간에 가속도가 붙어 명절이 지나고 돌아서면 다시 명절이 다가오곤 한다.

명절 중에도 설이나 추석은 부동산 시장에서 터닝포인트(전환점)가 되는 경우가 많다. 1년에 두 번 이들 명절에는 평소에 보기 힘든 가족들과 친지들이 한자리에 모인다.

모두 모인 자리에서 자녀 교육이나 결혼 문제에 관한 얘기를 꺼내지 않는 것은 불문율(不文律)이 된 지 오래고 정치는 본인의 가치관과 신념이 들어가기 때문에 서로 얘기를 나누더라도 보통은 다른 사람에게 흔들리거나 영향받지 않는다.

하지만 부동산은 다르다. 타임머신을 타고 미래를 다녀오지 않는 한 불확실성은 항상 존재하고 변수가 많아 항상 불안하다. 그래서 남의 이야기에 내 생각이 흔들리기 쉽다.

'거주'와 '투자' 두 마리 토끼 중 어느 하나도 놓칠 수 없기에 관심을 끊을 수도 없다. 소수의 투자 성공담에 침묵하는 다수는 상대적 박탈감으로 심적 동요를 경험한다. 나는 집이 필요 없거나 나중에 구매하려고 했는데 얘기를 들어보니 '지금이라도 사야 하는 것 아닌가'라는 생각과 함께 불안감을 느낄 수 있다. 

반대로 부동산 구매를 적극적으로 고려하던 사람이 '사려고 했는데 아니네. 더 기다려야 하겠다'라며 관망으로 돌아설 수도 있다.

2021년 설이 지나면서 다시 불이 붙기 시작한 부동산 시장은 추석 이후 분위기가 꺾이면서 지금까지 약보합세가 지속되고 있다. 2022년 설 이후 부동산 시장은 어디로 흘러갈까?

설을 앞두고 폭풍처럼 몰아친 미국발 악재에 주식 시장은 크게 출렁였다. 미국의 기준금리 인상은 강 건너 불구경이 될 수 없고 한국은행의 기준금리 인상도 이미 진행 중이다.

2월 한국은행의 추가 기준금리 인상 유무가 첫 번째 관문이 될 것이다. 기준금리를 또 올리면 7개월 동안 4번을 올리는 것으로 본격적인 금리 인상 랠리가 시작됐다고 봐야 한다. 인상확률은 90% 이상이다.

두 번째 관문은 미국의 기준금리 인상 시기와 폭이다. 미국이 경고처럼 3월에 기준금리를 올리고 설상가상 0.25%p가 아닌 0.5%p 정도 큰 폭으로 올린다면 충격은 훨씬 더 클 것이다. 7번까지는 모르겠지만 예상치 못한 변수가 생기지 않는 한 적어도 올해 4번은 올릴 것 같다.

세 번째 관문은 대선이다. 여당 후보가 당선되면 기존 정책의 틀은 유지하면서 1주택자 종합부동산세 완화 및 한시적 다주택 양도세 면제 정도 부동산 정책을 시행할 것이다.

야당 후보가 되면 문재인 정부의 부동산 정책 뿌리라고 할 수 있는 종합부동산세에 손대려고 하겠지만 국회 반대에 부딪혀 실제로는 공정시장가액 비율과 공시가격 속도 조절 정도를 추진할 수 있을 것이다. 1주택자 보유세 부담 완화와 한시적 다주택자 양도세 면제 정도도 가능할 것 같다.

대선 이후 불확실성이 제거되면서 집값의 일시적 반등은 가능하다. 현재 대선을 기다리면서 정상적인 거래도 다 멈춘 상태기 때문이다.

대선 이후 반등이 하반기 추석 이후까지 연결되지 못하면 부동산 시장은 변곡점을 지나 대세 하락 초입에 진입했다고 봐야 할 것이다.

물론 입주 물량 부족과 토지 보상금, 전세가격의 버팀목 역할 때문에 대세 하락 초입에 진입하더라도 당장 큰 폭의 하락이 되지는 않을 것이다.

물론 부동산은 살아 움직이는 생물과 같아서 설 이후 기준금리 흐름이 달라지거나 새 대통령의 부동산 정책이 대폭 완화로 간다면 전혀 다른 국면으로 흘러갈 수도 있다.

/김인만 부동산경제연구소장

※ 외부 기고는 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.

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